Vous avez décidé de vendre votre appartement, mais vous ne savez pas par où commencer ? Entre l’estimation du bien, la constitution du dossier de vente, la négociation avec l’acquéreur, la signature du compromis de vente …Réussir la vente de son appartement demande de respecter quelques règles et étapes avant de signer devant le notaire. Suivez-nous, on vous explique tout !

L’estimation du bien : la première étape indispensable 

La méthode la plus simple et la plus rigoureuse de faire estimer votre appartement est de faire appel à un professionnel de l’immobilier. En effet, il connaît le marché local et saura fixer un prix de manière objective. D’autant que de nombreux critères rentrent en jeu pour déterminer un prix de vente comme l’emplacement, la superficie, l’exposition, l’état général de l’appartement, le diagnostic de performance énergétique, l’étage, les équipements… Tous ces critères ont un impact sur la valeur du bien.

Si vous décidez de fixer le prix de votre appartement par vous-même, vous devez vous renseigner sur les prix de vente de biens similaires dans votre quartier. Pour vous aider à estimer votre bien, vous pouvez utiliser les outils suivants :

• Les estimations en ligne : elles peuvent déjà vous donner une première idée du prix de vente pour votre bien.
• Patrim : c’est un outil élaboré par la direction générale des finances publiques (DGFF). Cette base de données recense les transactions immobilières dans toute la France.
• Notaires.fr : Les transactions sont enregistrées par les notaires, ce qui permet de connaître les prix moyens du mètre carré dans votre ville

Pour finir, n’oubliez pas qu’une estimation à un prix juste permet d’optimiser les délais de vente !

Préparer le dossier de vente 

Lors de la vente d’un appartement, vous devez préparer un dossier permettant de transmettre toutes les informations nécessaires aux potentiels acquéreurs.

Cela commence par les diagnostics techniques qui permettent aux acheteurs d’en savoir plus sur l’état du logement et de ses performances : 

• La loi Carrez c’est-à-dire le certificat de superficie Le diagnostic de performance énergétique (DPE).
• Le diagnostic amiante pour les constructions d’avant juillet 1997
• Le diagnostic plomb (CREP) pour les constructions d’avant 1949
• Le diagnostic termites le cas échéant.
• L’état des risques et pollutions L’état des nuisances sonores et aériennes
• Le diagnostic électrique et gaz le cas échéant : uniquement si les installations ont plus de 15 ans
• Le diagnostic pour assainissement non collectif le cas échéant.
• L’information sur les mérules le cas échéant.

À noter que la durée de validité des diagnostics varie tout comme leurs tarifs. De plus, pour leur réalisation, vous devez faire appel à un diagnostiqueur certifié.

Par ailleurs, lorsque le logement est un lot de copropriété, vous devez également transmettre le pack Alur. Concrètement, il s’agit des documents financiers et administratifs de la copropriété. La demande est à faire au syndic.

À noter : Depuis le 1er juin 2020 et conformément au Décret 2020-153 du 21-2-2020 art. 1, les honoraires imputables au propriétaire vendeur ont depuis été plafonnés à 380 € TTC.

Susciter le coup de cœur avec le Home Staging

Avant de recevoir les potentiels acquéreurs, il est nécessaire de préparer votre appartement avant les visites. En effet, pour créer un coup de cœur chez l’acheteur, avoir recourt au home staging est une étape essentielle. Bien entendu, il ne s’agit pas de rénover l’appartement, mais plutôt de le désencombrer, le dépersonnaliser et de procéder à quelques menues réparations. 

Ainsi, vous créez de l’espace et permettez à l’acheteur de se projeter dans le logement. Pour cela, le mieux est de retirer les meubles encombrants, de dépersonnaliser en enlevant les objets trop personnels et de ranger. Le but du home staging est de mettre votre appartement en valeur afin d’optimiser les délais de vente.

La signature de l’offre d’achat

Généralement, avant de passer à la signature du compromis, l’acheteur vous fait une offre d’achat par écrit. Si cette offre est au prix, vous n’aurez pas d’autre choix que de l’accepter. Mais sachez que dans la plupart des cas, l’acquéreur propose un prix en dessous de celui fixé. Dans ce cas, soit vous refusez l’offre tout simplement soit vous entrez dans une phase de négociation.

Afin d’aborder cette phase, notamment en l’absence d’agent immobilier, vous devez vous poser les bonnes questions : Avez-vous fixé un prix de vente juste et cohérent ? Avez-vous tenu compte de l’état général de l’appartement ? Est-ce qu’il y a des travaux à réaliser ? En effet, vous devez analyser les arguments de l’acheteur. Ils sont peut-être justifiés.

Par ailleurs, la décision de négocier le prix du logement dépend si l’offre intervient peu de temps après la parution de l’annonce ou après plusieurs mois. En effet, rappelez-vous qu’en moyenne un logement se vend en 60 jours. Aussi, si votre appartement est toujours à la vente, il convient peut-être d’en revoir son prix.

La signature du compromis de vente

Vous avez signé l’offre d’achat, passons maintenant à la signature de l’avant-contrat qui va sceller votre accord.

Généralement, il s’agit d’un compromis de vente appelée aussi promesse synallagmatique de vente. Ce contrat engage le vendeur et l’acquéreur, contrairement à la promesse unilatérale qui n’engage que le vendeur.   Quoiqu’il en soit, l’avant-contrat de vente doit contenir certaines informations à commencer par l’identité des parties, la description du logement, son prix et les différentes conditions suspensives.

En effet, pour que la vente se concrétise, les conditions suspensives doivent se réaliser. C’est le cas notamment si l’acheteur demande un crédit immobilier. Il dispose généralement entre 45 et 60 jours pour obtenir son prêt.

A noter : Bien que le compromis de vente engage mutuellement les parties, l’acheteur dispose d’un délai de rétractation de 10 jours qui démarre le lendemain de la signature de l’avant-contrat. Autrement dit, il peut se désengager durant ce délai légal sans justificatif ni pénalité.

La signature de l’acte authentique chez le notaire 

La signature de l’acte authentique intervient généralement dans les 3 mois après la signature du compromis. En effet, c’est le temps nécessaire au notaire pour effectuer toutes les vérifications relatives à la vente comme la purge des droits de préemption auprès de la mairie ou encore l’existence d’une hypothèque. De plus, cela permet à l’acheteur de valider son dossier de financement.

Durant le rendez-vous, le notaire lit le contrat de vente définitif et vérifie que toutes les informations soient exactes. Une fois le contrat signé, le notaire demande à l’acheteur de procéder au règlement des éventuels proratas de taxe foncière ou de charges de copropriété conformément à l’accord du compromis.

Pourquoi passer par une agence pour vendre son bien ?

Nous venons de voir les différentes étapes d’une vente d’un appartement, et comme vous le constatez cela demande de respecter des règles et un formalisme précis. Vendre un logement seul est chronophage, vous devez organiser les visites, constituer le dossier de vente, négocier avec les acheteurs… Aussi, passer par une agence immobilière vous libère de toutes ces contraintes. De plus, un agent immobilier dispose de son réseau et de tous les outils nécessaires pour diffuser l’annonce immobilière de votre logement.

Ainsi, si vous décidez de passer par une agence, trois options s’offrent à vous :

• Le mandat de vente exclusif : Seule l’agence mandatée peut proposer le bien à la vente. Autrement dit, si vous trouvez un acquéreur vous devrez vous acquitter des frais d’agence prévue au mandat.
• Le mandat semi-exclusif : Dans ce cas, vous autorisez l’agence à vendre votre bien, mais vous pouvez également le vendre en direct sans devoir de commission.
• Le mandat simple : Vous autorisez plusieurs agences à vendre votre logement. En d’autres termes, il n’existe aucune exclusivité.    

• Vous bénéficiez du réseau de l’agence qui diffuse le bien et peut très bien le vendre en collaboration avec d’autres agences. 
• Un appartement ou maison proposé par plusieurs agences est contre-productif. En effet, une annonce vue plusieurs fois éveille la suspicion chez l’acheteur. Vous risquez finalement de mettre plus de temps pour vendre votre bien.

Dans tous les cas, sachez qu’un mandat de vente exclusif vous engage en général pour 3 mois à l’issue desquels vous pouvez résilier le mandat. En effet, l’agent immobilier n’est pas autorisé à renouveler le contrat par tacite reconduction, vous devrez dans ce cas signer un avenant. Ainsi, vous pouvez résilier le mandat en envoyant une lettre recommandée avec accusé de réception 15 jours avant la date d’échéance du contrat.